Cải tạo khơi thông: Sông Cổ Cò

Kể từ năm 2003, lãnh đạo hai địa phương Quảng Nam và Đà Nẵng đã cùng thống nhất chủ trương phối hợp khảo sát lập dự án khơi thông sông Cổ Cò với sự tham gia của các nhà khoa học thủy lợi, quy hoạch, kiến trúc… nhằm kết nối Đà Nẵng và Hội An. Định hướng cải tạo dòng sông Cổ Cò đã được vạch ra rõ nét từ gần 2 thập kỷ trước, bởi những giá trị to lớn mà dòng sông “cổ tích” sẽ mang lại trong tương lai. Như ông Phùng Phú Phong – Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng chia sẻ thì là: “Khi sông Cổ Cò được khơi thông, mọi người dân Quảng Nam, Đà Nẵng và du khách sẽ được sống lại với ký ức về dòng Lộ Cảnh giang thơ mộng và đầy sức sống khi xưa. Con sông sẽ kết lại một dải danh lam thắng cảnh từ Cửa Đại đến vịnh Thuận Phước như một dải lụa chan chứa sắc màu. Đó cũng chính là biểu tượng cho sự hợp tác phát triển của hai địa phương, biểu tượng: Kết nối một dòng sông”.

Đến nay, trong tổng chiều dài 28km, đoạn sông Cổ Cò trên địa phận Đà Nẵng cơ bản đã được nạo vét khơi dòng chảy, phần còn lại là việc xây dựng các cây cầu qua sông. Xuôi dòng Cổ Cò trên đất Quảng Nam với chiều dài 21km, đoạn từ Cửa Đại vào đến đập ba-ra Hà My cơ bản đã khơi thông, còn từ phía thượng lưu đập ngược lên sông Hà Sấu, qua chợ Cầu cũ, nhiều đoạn sông vẫn ngập đầy lục bình, nước đọng vũng tù cùng với hàng chục ha đồng ruộng hoang hóa, những đầm lầy ô nhiễm.

Nói về dự án khơi thông dòng sông, lãnh đạo 2 địa phương đã bày tỏ và chia sẻ nhiều lần về ước muốn của chính người dân nơi đây cũng như nỗi đau đáu về dự án cải tạo sông Cổ Cò đã bỏ ngỏ nhiều năm qua. Lợi ích của việc khơi thông dòng sông Cổ Cò được nhấn mạnh lại với giá trị đóng góp cho 2 địa phương Quảng Nam và Đà Nẵng.

“Việc hai tỉnh thành Quảng Nam và Đà Nẵng cùng bắt tay, khơi thông dòng sông Cổ Cò dài 25km không chỉ sẽ mang lại lợi ích kinh tế mà còn có ý nghĩa lịch sử, văn hóa và nhân văn sâu sắc”, GS. Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài nhận định.

Việc cải tạo sông Cổ Cò được kỳ vọng sẽ góp phần hình thành tuyến du lịch trên sông sầm uất, góp phần tạo nên các loại hình sản phẩm du lịch độc đáo, khác lạ; thu hút và níu chân du khách. Các điểm dừng chân, các bến thuyền ven sông sẽ hòa cùng cảnh quan tươi đẹp của dải đô thị ven sông nối liền Đà Nẵng tươi trẻ, năng động bậc nhất Việt Nam và đô thị cổ Hội An cổ kính, trầm mặc. Ngoài ra, Hội An sẽ dần giải tỏa được áp lực về hạ tầng dịch vụ nghỉ dưỡng, lưu trú và các dịch vụ khác. Từ đó góp phần bảo tồn tốt hơn không gian đô thị cổ. Những di tích văn hóa, lịch sử; các vùng đệm, những cánh đồng, không gian cây xanh quanh phố cổ…

Bên cạnh đó, nếu triển khai sớm dự án khơi thông, dòng sông Cổ Cò còn mang theo hy vọng sẽ tạo nên cú hích mạnh mẽ, thúc đẩy thị trường bất động sản trầm lắng tại khu vực trong thời gian gần đây tăng trưởng trở lại để từ đó gia tăng nguồn thu cho ngân sách.

“Khơi thông dòng sông Cổ Cò là khơi thông mạch nguồn cho sự phát triển kinh tế – xã hội của cả vùng Đà Nẵng và Quảng Nam”, GS. Mại nhấn định.

Chắc chắn rằng, việc cải tạo dòng sông Cổ Cò sẽ mang lại lợi ích cho người dân địa phương và tạo động lực thúc đẩy cho 2 tỉnh, thành.

Đối với Đà Nẵng, theo ông Phùng Phú Phong, Đà Nẵng là thành phố trẻ, năng động và an bình, rất cần những hình ảnh mang tính biểu tượng cho sự sinh đông và nhân văn. Những Hàn giang, Sơn Trà, Bà Nà đã góp phần lớn trong việc khắc họa một thành phố tươi đẹp, hấp dẫn và tình người. Tới đây, dãy Hải Vân và sông Cổ Cò nhất thiết phải tham gia vào sứ mệnh đó.

Theo ông Phong, việc khơi thông dòng Cổ Cò mang ý nghĩa biểu tưởng nhiều hơn hiệu quả khai thác trực tiếp, bởi: “Hiện nay hai bên bờ sông phía Đà Nẵng đã phủ kín các dự án và hầu hết đã cơ bản hoàn thành. Điều đó có nghĩa sẽ không có vấn đề khai thác quỹ đất hay hình thành các khu đô thị mới”.

Đại diện lãnh đạo Sở Xây dựng Đà Nẵng chỉ ra rằng dự án Nạo vét sông Cổ Cò hướng đến 3 mục tiêu chính: bảo vệ dòng sông, khai thác du lịch đường sông và xây dựng hình ảnh đô thị. Đồng thời, ông Phùng Phú Phong chia sẻ: “Việc bảo vệ dòng sông chắc chắn sẽ đạt kết quả tốt khi hoàn thiện các tuyến kè chắn” và chỉ ra điểm yếu của dòng Cổ Cò sau nạo vét: “Khai thác du lịch đường sông thực chất không mang lại quá nhiều giá trị kinh tế. Tuy nhiên, có ý nghĩa về thu hút du lịch và tạo công ăn việc làm cho người dân”.

“Việc xây dựng hình ảnh đô thị mới chính là yếu tố quan trọng nhất. Một đô thị có hạ tầng tốt, có cảnh quan đẹp và huyết mạch lưu thông là tiền đề tốt cho sự kết nối, hội nhập và phát triển. Đó cũng chính là mục tiêu cốt lõi của việc khơi thông sông Cổ Cò đối với TP. Đà Nẵng”, ông Phùng Phú Phong, nói thêm.

Tại TP. Đà Nẵng, nhiều dự án đã được giao cho chủ đầu tư tư xây dựng hai bên bờ sông Cổ Cò, lấn không gian bờ sông, tạo thành khu đô thị “cát cứ” bờ sông

Còn đối với Quảng Nam, ông Lê Trí Thanh – Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Nam cho biết, khi sông Cổ Cò được khơi thông sẽ có sự kết nối về đô thị giữa Quảng Nam và Đà Nẵng, nhất là với Khu đô thị Điện Nam – Điện Ngọc. “Khơi thông dòng sông sẽ giúp mở rộng đô thị của Hội An về phía Bắc và phát triển khu vực đô thị của TP. Đà Nẵng về phía Nam”, ông Lê Trí Thanh, khẳng định.

“Nguồn lực của đất là vô biên nhưng mang lại giá trị thế nào phải là vấn đề tư duy của cấp lãnh đạo và sự tham gia của cộng đồng nhà đầu tư, nhân dân. Nếu biết làm thì giá trị rất cao, nhưng không làm tốt thì giá trị cũng không bao nhiêu. Nguồn thu từ đó lại điều tiết vào hạ tầng, công trình giao thông lại mang thêm giá trị cho đất”, ông Lê Trí Thanh, lý giải về những giá trị kinh tế, xã hội mang lại từ sự khơi thông sông Cổ Cò.

Ông Thanh cho biết: “Thời gian tới sẽ cần có sự điều chỉnh cục bộ các công trình mà tính điểm nhấn kiến trúc dọc sông Cổ Cò. Những điểm chưa đầu tư sẽ đầu tư từ nguồn lực của cả nhà nước và những doanh nghiệp tư nhân hưởng lợi từ dự án”.

Dễ dàng nhìn thấy, khi dòng sông Cổ Cò được cải tạo, những doanh nghiệp tư nhân, cụ thể là một số doanh nghiệp địa ốc sở hữu quỹ đất lớn và phát triển dự án ven sông Cổ Cò sẽ được hưởng lợi.

Như nhận định của ông Lê Minh Phúc, Phó Chủ Tịch Công ty TNHH Khu Du Lịch Biển VinaCapital Đà Nẵng: “Khơi thông dòng sông sẽ thúc đẩy cơ hội phát triển nhanh các khu đô thị, bất động sản xung quanh hai bờ sông, nâng cao chất lượng nghỉ dưỡng của du khách và cư dân sinh sống bên sông, kết nối với các công viên dọc hai bên bờ sông, nhiều mảng cây xanh sông nước mát mẻ thanh bình. Thúc đẩy tính khả thi của khu đô thị mới, các dự án bất động sản mới có thể phát triển nhanh hơn và hình thành, thu hút cộng đồng dân cư mới, di dân cơ học để cung cấp nguồn nhân lực tại chỗ để phát triển các dự án du lịch khu vực sông Cổ Cò – Biển từ Nam Đà Nẵng đến Hội An”.

Thực tế, hàng loạt đô thị đã, đang “mọc” và “nở rộ” bên bờ sông Cổ Cò. Ông Phùng Phú Phong, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng cũng đã chia sẻ rẳng: Riêng với TP. Đà Nẵng, do tính chất của thành phố là quá trình đô thị hóa rất nhanh, hiện nay các dự án ven sông Cổ Cò hầu như đã kín. Trên chiều dài 9km đường sông Cổ Cò đã có những dự án được phê duyệt đầu tư như: Công ty CP Địa Cầu, Công ty CP Đầu tư tài chính bảo hiểm dầu khí, Công ty CP Đầu tư và xây dựng 579, Công ty CP đô thị FPT, Công ty CP Đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô, Công ty TNHH sân golf VinaCapital.

Như vậy, có thể thấy, dư địa của quỹ đất ven sông Cổ Cò đã không còn lớn. Điều này có nghĩa việc khởi thông dòng sông Cổ Cò cùng việc quy hoạch lại khu đô thị bên sông sẽ cần phải nhìn nhận rõ ràng các vấn đề.

Bởi thực tế, một lợi ích kinh tế lớn đang nghiêng phần về những doanh nghiệp địa ốc có dự án, có quỹ đất ven sông Cổ Cò. Như phân tích của GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, khi sông Cổ Cò được cải tạo thì giá trị bất động sản ven sông sẽ không ngừng tăng. Như vậy, các nhà đầu tư có dự án ven sông Cổ Cò được hưởng lợi từ chênh lệch địa tô khổng lồ là lẽ đương nhiên.

Nhìn lại kỳ vọng của lãnh đạo tỉnh Quảng Nam, khi trong kế hoạch trung hạn, địa phương này sẽ từng bước đầu tư vào hạ tầng công trình cầu, công trình công cộng hai bên sông, bến du thuyền, trong đó có một số hạng mục nhà đầu tư có thể tham gia, và sẽ thu hút các nhà đầu tư vào dự án cải tạo sông Cổ Cò. Tuy nhiên, để doanh nghiệp hào hứng tham gia vào các dự án cầu, công trình công cộng hai bên sông, họ phải nhìn thấy những lợi ích nhất định. Lúc này, bài toán về kinh tế được thiết lập lại. Đó là doanh nghiệp có quỹ đất ven sông Cổ Cò nhận được chênh lệch địa tô lớn về giá sản phẩm địa ốc khi dòng sông được cải tạo. Phía chính quyền địa phương thì lại phải đang loay hoay với khoản ngân sách để cải tạo dòng sông Cổ Cò. Khi quỹ đất ven sông Cổ Cò đã gần như cạn kiệt thì việc đấu giá nguồn tài nguyên này liệu có còn khả thi để tạo ra khoản tiền lớn chi trả cho việc cải tạo hay “điều tiết vào hạ tầng, công trình giao thông mang lại thêm giá trị cho đất” như lời Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Nam đã kỳ vọng?

Trong lúc đó, các doanh nghiệp vốn đã sở hữu quỹ đất ven sông Cổ Cò, từ khi con sông còn “ao tù nước đọng”  đang đứng trước cơ hội hưởng lợi lớn vì nắm được quỹ đất khổng lồ bên dòng sông đầy sức sống, “dải lụa chan chứa sắc màu”. Đây là những chủ thể trực tiếp nhận được chênh lệch địa tô lớn về giá sản phẩm địa ốc khi dòng sông được cải tạo liệu sẽ có động thái nào trong công tác cải tạo dòng sông hay không? Hay chỉ “im ỉm” hưởng lợi hoặc giả có tham gia cũng sẽ lại nhận thêm những phần lợi ích đối ứng khác?

Đúng như GS. Đặng Hùng Võ nhận định, vấn đề phức tạp và khó khăn hơn chính là tạo nguồn lực tài chính. Dự án cần một lượng ngân sách Nhà nước nhất định để chuẩn bị đầu tư và khởi động. Lượng ngân sách này sẽ được bù đắp lại bằng giá trị đất đai tăng thêm thu được sau khi dự án hoàn thành.

Ông Võ đã đưa ra một đề xuất rằng, Đà Nẵng và Quảng Nam có thể mở đợt vận động đóng góp từ các dự án đã được triển khai, từ những người đang sử dụng đất vì giá trị đất đai sẽ được tăng thêm trong tương lai do dự án mang lại.

Dù đánh giá cao tiềm năng của việc cải tạo dòng sông Cổ Cò, các chuyên gia đều cho rằng, bên cạnh câu chuyện thu hút đầu tư vào dự án thì còn có rất nhiều vấn đề cần phải xử lý.

Đầu tiên là vấn đề quy hoạch, khi hai bên dòng sông đã được phân lô bán nền, xẻ đất xây dựng thì việc thiết lập lại một bản quy hoạch mới sẽ được tiến hành ra sao?

Thứ hai, dự án mọc lên như nấm tại hai bên ven sông Cổ Cò nhưng vẫn trong tình trạng “hoang hoá”. Giải pháp cho vấn đề này như thế nào?

“Khi nhà nước đầu tư hạ tầng là 1 con đường, 1 dòng sông thì bất động sản là lĩnh vực đầu tiên phát triển, đi trước, làm nên sự sôi động của thị trường. Bất động sản phát triển khi dòng sông Cổ Cò được khơi thông là dễ dàng nhìn thấy. Nhưng một vấn đề cần quan tâm là chúng ta mới nhìn thấy viễn cảnh mà chưa nhìn thực tế rằng khi phát triển dự án hai bên dòng sông lúc chủ đầu tư bán xong có lấp đầy được dân cư?”, ông Nguyễn Hoàng, đại diện của DKRA Việt Nam đặt ra vấn đề của việc cải tạo sông Cổ Cò.

Ông Hoàng còn lấy dẫn chứng rằng: “Như dự án phía nam Đà Nẵng hiện nay đã phân lô bán nền xong bao giờ dân cư mới lấp đầy? Đây cũng là vấn đề gặp ở nhiều nơi. Vì vậy, khi làm dự án bất động sản cần phải tìm được các chủ đầu tư có năng lực, uy tín mới làm nên dự án, họ đi tới đâu thì dân cư theo tới đó, tạo nên khu đô thị đúng nghĩa và làm nên giá trị bất động sản”.

Trong khi đó, GS. Đặng Hùng Võ cũng nhấn mạnh, quy hoạch và kiến trúc cảnh quan là điều cần xem xét trước vì giá trị đất đai tăng thêm cao hay thấp là do yếu tố này tạo ra.

Ông Võ nêu rõ: “Để giải quyết vấn đề này, cần tới sự đóng góp của các nhà quy hoạch và các kiến trúc sư giỏi. Một cách thức thường áp dụng là mở cuộc thi về phương án quy hoạch và kiến trúc cảnh quan. Từ đó có thể lựa chọn phương án phù hợp nhất theo ý kiến từ nhiều phía khác nhau, từ hội đồng chuyên môn và từ phản hồi của người dân”.

Đồng quan điểm đó, đại diện DKRA Vietnam, ông Nguyễn Hoàng cũng nhấn mạnh, với hành trình phát triển của thị trường bất động sản 20 năm qua thì năng lực, uy tín của chủ đầu tư là quan trọng. Bởi vậy, khi tạo dựng các đô thị dọc sông Cổ Cò, việc phải làm là cần tìm đúng đơn vị có uy tín để giao dự án.

Để cải tạo dòng sông Cổ Cò mang lại đúng giá trị nguyên bản, trở thành dòng sông cổ tích mà không phải lợi ích vẫn còn là câu chuyện gây nhiều tranh cãi.

KTS Trần Ngọc Chính, chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam khi nhắc đến bài toán quy hoạch cải tạo xây dựng dòng sông, ông vẫn nhiều lần nhấn mạnh rằng, không thể cứ giao đất cho doanh nghiệp để họ toàn quyền xây dựng mà cần có kịch bản quy hoạch ven sông, phải nhận thức rõ được giá trị của sông khi làm quy hoạch.

“Dù việc phát triển kinh tế, phát triển đô thị là điều bắt buộc và là quy luật, tuy nhiên điều phải giữ là giá trị của dòng sông và quyền làm chủ của Nhà nước. Không thể đánh mất quyền làm chủ khi không có kịch bản quy hoạch, cứ giao đất cho các doanh nghiệp để họ toàn quyền xây dựng theo nhu cầu kinh doanh của họ”, ông Chính nói.

Những lời tâm huyết của vị lãnh đạo Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam có lẽ nên được đưa vào làm “kim chỉ nam” cho bài toán cải tạo sông Cổ Cò, để dòng sông cổ tích mang đúng nghĩa như bao người kỳ vọng.